Lusíada debate questões atuais da propriedade imobiliária rústica.

"Propriedade imobiliária rústica: questões atuais" foi a temática central da conferência realizada na Universidade Lusíada (Lisboa), no dia 22 de fevereiro de 2024, organizada pela sua Faculdade de Direito e pelo Centro de Estudos Jurídicos, Económicos, Internacionais e Ambientais (CEJEIA), unidade de investigação da mesma instituição, transmitida em direto pela Justiça TV, e que reuniu um painel de especialistas que, num contexto atual de proposta de revisão do Código Civil em matéria de fracionamento de prédios rústicos, analisou a problemática da tendência para a fragmentação da propriedade rústica, nas vertentes jurídica e judiciária, bem como medidas para contrariar essa tendência e, ainda, a questão da permuta de terrenos por edificação futura a construir.

Coube ao Professor Doutor José A.R.L. González, diretor e docente da Faculdade de Direito da Universidade Lusíada (Lisboa), investigador e coordenador do grupo de investigação de Direito Privado do CEJEIA, a abertura da conferência, na qual destacou a atualidade e relevância da temática a abordar. Foi, também, sua a primeira intervenção, de caráter jurídico, subordinada ao tema "O fracionamento de prédios rústicos: novas coordenadas", apresentando, de forma sucinta, mas esclarecedora, uma análise crítica das propostas de revisão de diplomas legais no Código Civil e no Código de Processo Civil, referentes a este assunto, e as consequências práticas que podem advir destas alterações.

Ilustração 1 (da esquerda para a direita): Mestre João Pires Cardoso Alves e Professor Doutor José A.R.L. González. (© Fundação Minerva • Joaquim Matos Ferreira, 2024)

O investigador recorreu a vários artigos que estão agora em projeto de revisão, comentando criticamente as mudanças propostas, nomeadamente:

O artigo 204.º – que, atualmente, apresenta e define duas tipologias de prédios: rústico (no qual se destaca o solo, com construções que não têm autonomia económica) e urbano (aqui, o solo é "acessório", e o que importa é o edifício, incorporado naquele). A proposta de alteração avança com uma terceira tipologia: prédio misto, uma classificação que o Professor Doutor José A.R.L. González considera "[…] não ver grande utilidade, no sentido estritamente do Direito Civil";
O artigo 209.º – acrescenta algo que, na opinião do docente, sempre se defendeu, e que, agora, se clarifica: a diferença entre "coisas divisíveis" e "coisas indivisíveis";
O artigo 1288.º – a recorrência ao usucapião para proceder e legalizar fracionamentos de terreno, algo ilegal à luz do Direito, mas que, paradoxalmente, é aceite pelos tribunais, destacando-se, agora, que não deve ser praticado em violação de normas imperativas que estejam em vigor "[…] no momento da invocação do usucapião.";
O artigo 1345.º – sobre a renúncia, por parte do legítimo proprietário, à propriedade de um imóvel, algo que, atualmente, não é possível de forma unilateral, indo a proposta no sentido de poder ser um ato puramente unilateral, clarificando-se o destino a dar aos imóveis renunciados (fica o Estado com o seu domínio), porque "[…] as coisas móveis podem ficar sem dono, as imóveis, não [...]: juridicamente, a propriedade de imóveis tem de pertencer a alguém.";
Os artigos 1403.º, 1406.º, 1407.º e 1414.º – estão relacionados com a compropriedade e a renúncia, tendo o Professor Doutor José A.R.L. González confessado ser "[…] difícil de entender o alcance e o significado da proposta de alteração […]" do artigo 1406.º, sobre o dever de uso e de cedência de uso da coisa comum. O investigador referiu que, normalmente, costuma-se ver o uso como um direito e não como um dever, e interrogou-se sobre qual será a sanção ou consequência que se poderá impor ao proprietário que não dá uso ao bem; mais, questionou, "[…] que relevância tem isto para efeitos de fracionamento de prédios rústicos?".

A mestre Blandina Maria da Silva Soares, conservadora de registos e técnica especialista do Gabinete do Secretário de Estado da Conservação da Natureza e Florestas, do Ministério do Ambiente e da Ação Climática, do Grupo de Trabalho para a Propriedade Rústica (GTPR), desenvolveu a sua apresentação - "Medidas do grupo de trabalho para a propriedade rústica destinadas a contrariar a tendência de elevado fracionamento da propriedade rústica", através do trabalho que tem sido efetuado, desde 2021, pelo GTPR.

Ilustração 2 (da esquerda para a direita): Da esquerda para a direita: Mestre Blandina Maria da Silva Soares, Professor Doutor Fernando José dos Santos Pinto Torrão e Professor Doutor Sérgio Manuel da Costa Machado. (© Fundação Minerva • Joaquim Matos Ferreira, 2024)

A composição multidisciplinar deste grupo, que se constituiu com 15 elementos e que conta hoje com 18 representantes de áreas distintas, possibilitou, mediante várias fases de trabalho, apresentar resultados interessantes sobre o património rústico português, o que permitiu, por sua vez, um diagnóstico e elaboração de propostas para contrariar a tendência do elevado fracionamento da propriedade rústica.

A técnica destacou, na fase do diagnóstico, a dificuldade em "[…] dissociar prédios para fins tributários (inscritos na matriz predial) e prédios para fins registais (descritos no registo predial) […]", com a agravante que, aqui, encontramos prédios urbanos, rústicos e mistos. O GTPR constatou que os números são muito diferentes: encontraram-se 6.772.881 prédios rústicos e mistos registados, e 11.515.368 prédios rústicos inscritos na matriz, sendo nas regiões Norte e Centro (cerca de 55% da área de Portugal) que se concentram 85% das propriedades rústicas e, também aí, encontramos a maior fragmentação dos terrenos rústicos. Salientou-se, ainda, que, até 2003, "[…] era comum que a herança, apesar de indivisa, fosse objeto de partilha de facto entre os herdeiros, conduzindo à inscrição de prédios com base na invocação do usucapião […]".

A Dr.ª Blandina Soares apresentou igualmente as várias medidas propostas pelo GTPR para contrariar o elevado fracionamento da propriedade rústica, destacando-se alterações e sobretudo clarificações necessárias, no Código Civil, no Código de Processo Civil, no Código do Notariado e no Código do Registo Predial, e destacou que, duas das medidas propostas, já foram contempladas em diploma recente, referindo-se ao Decreto-Lei n.º 72/2023, de 23 de agosto, que entrou em vigor em finais de novembro de 2023, que aprova o regime jurídico do cadastro predial.

O palestrante seguinte, o Professor Doutor Sérgio Manuel da Costa Machado, docente da Faculdade de Direito da Universidade Lusíada – Norte (Porto), e investigador integrado do CEJEIA, analisou a questão particular "O contrato de permuta de terrenos: a permuta de terrenos por edificação futura a construir", começando por referir que o contrato por permuta é o tipo de contrato historicamente mais antigo e que se caracteriza, normalmente, por uma ausência de preço relativamente ao bem ou bens que são trocados.

Paradoxalmente, apesar desta prática milenar, o Código Civil de 1966 (em oposição ao Código Civil de 1867, nos seus artigos 1592.º e 1594.º) não contempla nem regulamenta o contrato de permuta, e, agora, interroga-se sobre qual a utilidade de o incluir na legislação, considerando o investigador que o argumento de que o contrato de permuta é inútil, "não vinga", considerando que o que se pretendeu foi "[...] tornar o contrato de compra e venda [que envolve dinheiro] como paradigma dos contratos onerosos de alienação […]".

O docente avançou, ainda, que, apesar da não regulamentação do contrato de permuta, o Código Civil faz referência à troca de terrenos (artigo 1378.º), o que levanta problemas ao nível da jurisprudência, situação comprovada por vários acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça que deu como exemplo, e, no caso concreto da permuta de terrenos para edificação a construir, o Professor Doutor Sérgio Machado considera ser, no ordenamento jurídico português, um contrato de permuta, de coisa presente por coisa futura.

A última intervenção coube ao Procurador da República, o mestre João Pires Cardoso Alves, investigador colaborador do CEJEIA, que discorreu sobre "O fracionamento de prédios rústicos: a prática judiciária", partilhando, com a audiência, a visão judicial da questão sobre o fracionamento dos terrenos rústicos, "[...] um assunto com implicações económicas e até criminais [...]", afirmando que "[...] em Lisboa, não há 1m² esquecido, mas à volta de Lisboa, é muito diferente [...]".

Ilustração 3: Mestre João Pires Cardoso Alves. (© Fundação Minerva • Joaquim Matos Ferreira, 2024)

A intervenção do Ministério Público (MP), em algo que é, quase sempre, considerado assunto de particulares, é justificada pela existência de muitas ações de contestação, levando a declarações de nulidade, porque a realidade no terreno é muito diferente da realidade no cadastro, existindo naquela muito mais construção (clandestina), recordando o Dr. João Alves que, não há muitas décadas, "[…] a Quinta do Conde, na margem sul, era o maior aglomerado clandestino na Europa".

Na maioria das intervenções, o MP age de acordo com participações da Direção-Geral do Território, tendo o Dr. João Alves frisado que cabe ao MP a defesa dos “interesses ou direitos difusos”, nomeadamente nesta questão do fracionamento de prédios rústicos, reportando-se a consequências ambientais, económicas e sociais geradas por esta situação: ordenamento do território, qualidade de vida, solo e paisagem, fraca rentabilidade económica da agricultura, "prédios encravados", dificuldades de acesso a financiamentos e subsídios e, ainda, conflitos de vizinhança.

O Procurador considera que a confusão que existe nos registos, com duplicações, inexistência de registo, terrenos num nome e casas noutro, entre outras situações, tem sido aproveitada por muitos para, junto das Finanças, proceder a inscrições e registos que, na prática, são ilegais. O investigador adverte, ainda, que, em caso de compra de terreno, não basta que esteja inscrito ou tenha registo, aconselhando "[…] averiguar a história do terreno [e se], estiver lá mais para trás, a referência a usucapião, é melhor terem atenção e pensarem bem no que vão fazer […]".

A pergunta "Porque se dividem os terrenos", tem, na ótica do Procurador João Alves, uma resposta muito simples: "Para lucrar", porque "[…] o valor de um terreno depende de nele se poder, ou não, construir […]", e muitas das práticas atuais – de que deu alguns exemplos - podem configurar crimes. No entanto, reconhece que, por vezes, não é a motivação económica, no sentido estrito de lucrar com o negócio, mas necessidades particulares de famílias numerosas, que dividem quintas para que cada filho possa ter uma casa.

Nos casos de motivações comerciais e criminais, também lamentou existir, em Portugal, "[…] pouca condenação por crimes urbanísticos […]", o que revela, desde logo, a necessidade urgente de olhar esta situação sob outra perspetiva.

Os trabalhos terminaram com a participação do público, que procurou, juntos dos oradores, esclarecer alguns pontos das apresentações e todos os intervenientes concordaram com a gravidade da tendência para a elevada fragmentação da propriedade rústica, não só pelas implicações que foram apontando no decurso da sessão, mas, ainda, por "[…] originar uma situação de grande dificuldade de gestão no território português […]".

Esta conferência, para além do interesse público que tem a temática em discussão, ajudou, junto dos estudantes, a "fazer a ponte" entre a teoria jurídica, que é abordada em contexto de aula, e as implicações práticas que alterações a diplomas legais podem ter no futuro do património rústico em Portugal e o impacto a nível social, económico e ambiental.

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Fotografia do banner (da esquerda para a direita): Mestre João Pires Cardoso Alves e Professor Doutor José A.R.L. González. (© Fundação Minerva • Joaquim Matos Ferreira, 2024)

Este trabalho é financiado por fundos nacionais através da FCT – Fundação para a Ciência e a Tecnologia, I.P., no âmbito do projeto «UIDB/04053/2020».